מה ההבדל בין יועץ משכנתאות פרטי ליועץ מטעם הבנק: מי לצדכם?

יועץ מטעם הבנק הוא עובד שכיר של אותו בנק, מוגבל למוצרים ולמסלולים שהבנק שבו הוא מועסק מציע ללקוחותיו. יועץ משכנתאות חוץ בנקאי פועל מטעם הלקוח בלבד, אינו מועסק על ידי בנק מסוים, ומביא ראייה שמשווה בין אפשרויות שונות בשוק. ההבדל הזה משפיע על המוצרים שמוצגים ללווה, על מידת ההתאמה האישית של הייעוץ, ועל מי שאחראי ללוות את התהליך מתחילתו ועד סופו.

נקודה שמפתיעה הרבה לווים: נכון להיום, גם התואר "יועץ משכנתאות" עצמו אינו מוגדר כמקצוע רישוי. תחום ייעוץ המשכנתאות אינו מחייב רישיון או פיקוח ממשלתי, ולכן מי שיושב מולכם, בבנק או מחוצה לו, עשוי להגיע מרקע מקצועי שונה לגמרי ממי שיושב לידו.

מעסיק אחד או לקוח אחד: מי עומד מאחורי הייעוץ?

יועץ שעובד בבנק מקבל את משכורתו מהבנק, מחויב לנהלים הפנימיים שלו, ולעיתים גם ליעדי מכירה של סניף או של מערכת שלמה. זה לא הופך את הייעוץ שלו ללא מקצועי, אבל זה מגדיר את מסגרת העבודה שלו: הוא מכיר לעומק את המוצרים של המעסיק שלו, ואינו אמור, ולרוב גם אינו יכול, להציג ללקוח חלופות של בנקים אחרים.

יועץ משכנתאות חוץ בנקאי אינו שכיר של אף בנק. הוא נשכר על ידי הלווה, מייצג אותו מול הגורמים המממנים, ובודק את מצבו הפיננסי המלא לפני שהוא פונה לבנק כלשהו. ההבדל הזה הוא לא רק טכני, הוא קובע מי קם בבוקר עם אינטרס לשרת את טובת הלווה הספציפי שיושב מולו.

מגוון המוצרים: מסלול אחד מול תמונה רחבה

יועץ בבנק יציג בפני הלקוח את מסלולי תמהיל המשכנתא הקיימים אצל אותו בנק בלבד. גם אם הוא מקצועי ואובייקטיבי בדרכו, הוא פשוט לא נחשף למוצרים של מתחרים, ולכן ההשוואה שהוא יכול להציע מוגבלת מראש לכותלי המוסד שבו הוא עובד.

יועץ חוץ בנקאי בוחן את צרכי הלקוח מול כמה גופים מממנים, ופונה לבנקים נוספים ולגופים חוץ בנקאיים נוספים, כשהתמונה הפיננסית מצדיקה זאת. היכרות עם המערכת הבנקאית מבפנים, כולל המינוח המקצועי והשפה שבה משתמשים הגורמים השונים, מאפשרת לנהל את השיח מול הבנק בצורה ממוקדת יותר ולזהות מתי כדאי לבדוק אלטרנטיבה.

רישוי ופיקוח: מה באמת מוסדר בחוק היום?

חשוב להבין את מה שהרבה לווים לא יודעים: תחום ייעוץ המשכנתאות כמקצוע עצמאי אינו מחייב רישיון או פיקוח ממשלתי. זה נכון גם ליועץ חוץ בנקאי וגם לכך שהתואר עצמו לא מוגן בחוק. יחד עם זאת, קיימת הצעת חוק בהליכי חקיקה שנועדה להסדיר בעתיד את התחום, בין היתר באמצעות רישוי מחייב ומבחני הסמכה ליועצים, וכדאי לעקוב אחר ההתפתחויות בנושא.

הפיקוח שקיים היום על עובד הבנק הוא פיקוח מוסדי, לא רישוי אישי של מקצוע.הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל מפקח על התאגיד הבנקאי. עובד שיושב מול לקוח בסניף פועל בשם גוף מפוקח, וההוראות חלות על הבנק כמוסד. זה פיקוח מוסדי, לא רישוי אישי של מקצוע. כלומר, הבנק עצמו מפוקח, אבל לא כל יועץ בודד בתוך הבנק נבחן אישית. בהינתן המצב הזה, הכשרה, ניסיון וחברות באיגוד מקצועי הם הדרך לבדוק את הרקע של היועץ שיושב מולכם, בין אם מדובר ביועץ בנקאי ובין אם ביועץ חוץ בנקאי. ויקטוריה גלמן ואנה אייזנברג זימין בעלות ראייה מקיפה כי בנוסף לידע הפיננסי הרחב, מחזיקות ברישיון תיווך וחברות בההתאחדות יועצי משכנתאות בישראל מדור המייסדים, וכל זאה לצד רקע מקצועי רב שנים בבנקאות ובאשראי.

זמן, תשומת לב והיקף הבדיקה

פגישה עם יועץ בבנק נבנית סביב בקשה נקודתית: אישור עקרוני, מחזור, או הגדלת מימון. המטרה היא לקדם את התהליך מול אותו בנק, ולכן הבדיקה נוטה להישאר ממוקדת בשאלה שהובילה לפגישה. זה לא בהכרח חיסרון, אבל זה כן אומר שהתמונה הכוללת של הלווה לא תמיד עולה על השולחן.

יועץ חוץ בנקאי שמייצג את הלקוח בלבד יכול להרשות לעצמו ראייה פיננסית מקיפה: לקוח שמגיע בנושא משכנתא אחד, למשל רכישת דירה, עשוי לגלות שהתמונה הרחבה שלו, הלוואות קיימות, הון עצמי פנוי, או מצב תזרימי, משפיעה ישירות על ההחלטה הנכונה. מבט כזה דורש זמן ומרחב שפגישה נקודתית בבנק לרוב אינה מספקת.

מי משלם ולמה זה משפיע על האינטרס?

ייעוץ אצל עובד הבנק אינו כרוך בתשלום נפרד מהלקוח, כי השכר שלו משולם על ידי הבנק. זה הופך את הפגישה לנגישה, אבל גם יוצר מצב שבו מי שמשלם לו אינו הלקוח שיושב מולו. יועץ חוץ בנקאי גובה תשלום ישירות מהלקוח עבור השירות, ובכך מגדיר בבירור מי האינטרס שהוא משרת.

השאלה אם שווה לשלם על ייעוץ חוץ בנקאי אינה שאלה של מחיר מול חינם, אלא שאלה של ערך מול עלות: עד כמה ההשוואה בין אפשרויות, בניית תמהיל מותאם וליווי מול כל הגורמים בעסקה שווים את התשלום, ביחס לחלופה של תהליך שמתנהל מול גורם מממן יחיד בלבד.

השוואה מהירה בין שני סוגי הייעוץ

לשלב בין השניים: מה שימושי לבדוק לפני פגישה

הרבה פעמים הבחירה אינה "או-או". גם לווה שנעזר ביועץ חוץ בנקאי ייפגש בסופו של דבר עם יועץ בבנק, שכן הבנק הוא זה שמאשר את ההלוואה בפועל. ההבדל הוא בשלב שבו הלווה מגיע לאותה פגישה: מוכן, מבין את התמהיל שהוא מבקש, ויודע אילו שאלות לשאול.

• לשאול את היועץ בצורה ישירה מי מעסיק אותו ומי משלם את שכרו
• לבדוק האם הוא יכול להציג מסלולים של יותר מגורם מממן אחד
• לברר האם הליווי נמשך גם לאחר החתימה או מסתיים באישור העקרוני
• לשאול אם הוא בעל רישיון או חבר באיגוד מקצועי או בהתאחדות בתחום
• לוודא שהוא בודק את מלוא התמונה הפיננסית, ולא רק את הבקשה הנקודתית

אנחנו, בקשר יעוץ פיננסי, מלוות משפחות וזוגות בכל הארץ מתוך ראייה פיננסית מקיפה, מהרעיון הראשוני ועד למפתח ואחריו, מול הבנק, השמאי, סוכן הביטוח, העורך הדין ועוד. הליווי ניתן בעברית וברוסית, בפגישה במשרד בכרמיאל, בזום או בטלפון, כך שכל שלב והחלטה יהיו ברורים לאורך כל הדרך.